Cómo leer un aviso de remate judicial sin perderse

Un aviso de remate parece un trabalenguas jurídico, pero trae exactamente seis datos que deciden si el negocio te sirve o no. El artículo 450 del Código General del Proceso obliga a publicarlos todos. Aquí va cada uno, en cristiano.

1. El avalúo

Es el valor que un perito le asignó al bien dentro del proceso. Ojo con esto: el avalúo pudo hacerse hace dos o tres años, así que puede estar por debajo —o por encima— del precio comercial de hoy. Antes de emocionarte con un "descuento", compara con lo que realmente se está vendiendo en esa zona. Metrocuadrado, Fincaraíz o una llamada a una inmobiliaria del barrio te dan el termómetro en una tarde.

2. La postura mínima

Por regla general es el 70 % del avalúo (artículo 448 del CGP). Nadie puede ofrecer menos; ahí arranca la puja. Si en el aviso la postura mínima no coincide con ese 70 %, no asumas un error: en los procesos divisorios, por ejemplo, la primera audiencia sale por el 100 %. Léelo dos veces.

3. El depósito para postular

Para poder hacer una oferta debes consignar previamente el 40 % del avalúo en el Banco Agrario, a órdenes del juzgado (artículo 451). No es un pago: si no ganas, te lo devuelven. Pero sí es plata inmovilizada, y sin el título de depósito en la mano no te dejan participar en la audiencia.

4. Fecha, hora y juzgado de la audiencia

El remate se hace en una diligencia concreta, en un despacho concreto. Llegar tarde equivale a no llegar. Y las audiencias se aplazan con frecuencia: confirma en el juzgado uno o dos días antes, no el mismo día.

5. El radicado del proceso

Ese número (algo como 2017-00094) es la llave de todo. Con él puedes consultar el expediente en el juzgado o en Tyba, la consulta de procesos de la Rama Judicial, y ver quién demanda, quién debe, qué medidas cautelares pesan sobre el bien y si hay recursos pendientes. Un remate con el expediente enredado puede tardar años en quedar en firme.

6. La matrícula inmobiliaria

Si el bien es un inmueble, la matrícula (por ejemplo 062-7077) te permite pedir el certificado de tradición y libertad en cualquier oficina de registro o en línea. Cuesta poco más de veinte mil pesos y es el documento más importante de todo el estudio: ahí aparecen hipotecas, embargos, falsas tradiciones y todo el historial del inmueble. Comprar en remate sin leer el certificado de tradición es manejar de noche sin luces.

El orden sugerido

Con el aviso en la mano: primero el certificado de tradición, después el expediente con el radicado, luego la visita a la zona para validar el avalúo, y solo al final las cuentas del depósito y la postura. Si algo no cuadra en los dos primeros pasos, ni siquiera gastes la ida.

En cada ficha de Vendelí encuentras estos seis datos ya organizados, con la fuente del aviso y la fecha de corte. Y si quieres que revisemos un caso contigo, la primera asesoría no cuesta nada.